Sử dụng đòn bẩy vốn ngân hàng để tham gia các cuộc chơi về bất động sản là rất cần thiết và nên làm. Hầu hết các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đều sử dụng kênh đòn bẩy tài chính ngân hàng. Bạn biết vì sao không ? Vốn của bản thân thì luôn hữu hạn. Nếu chỉ sử dụng tiền mặt rồi lại đợi tích luỹ thì sẽ rất lâu để công việc kinh doanh bất động sản của chúng ta phát triển. Xin kể cho bạn hai trường hợp sử dụng đòn bẩy vốn ngân hàng tiêu biểu mà tôi đã từng gặp trong quá trình làm việc của mình.
- Một nhà đầu tư trong tay không có tiền. Nhưng họ có một miếng đất khá đắc địa trong trung tâm. Họ cũng rất muốn xây nhà để cho thuê nhưng ngặt nỗi lại không có tiền. Điều lý thú là bài toán kinh doanh cho thuê trên miếng đất này tạo ra dòng tiền dư sức trả được cả gốc và lãi cho khoản vay ngân hàng để xây lên một toà nhà trên miếng đất này. Với sự phối hợp của công ty tôi, họ đã làm hồ sơ vay tiền để xây nhà cho thuê và cho tới hiện nay, họ đã tự do tài chính và có một cuộc sống rất tuyệt vời dựa vào chính bất động sản cho thuê mà số tiền vay vốn lên đến 100% vốn ngân hàng.
- Một nhà đầu tư khác, là một chuyên viên ngân hàng, tận dụng việc được vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi, anh chuyên đi mua các bất động sản, sau đó cải tạo hoặc xây cho thuê, thiết lập dòng tiền cho nó. Dòng tiền luôn được anh cân đối sao cho đủ trả cho khoản gốc lãi của khoản tiền mà anh vay. Sau đó, anh đợi chính bất động sản này lên giá và bán đi kiếm những khoản lợi nhuận khổng lồ.
Bạn thấy đó, trên đây chỉ là 2 ví dụ căn bản về việc vay vốn ngân hàng để xây nhà cho thuê của những nhà đầu tư nhỏ. Nhìn lớn hơn một chút thì không doanh nghiệp nào đầu tư kinh doanh bất động sản mà không vay vốn cả.
Việc sử dụng đòn bẩy vốn bao nhiêu tuỳ thuộc vào khả năng tài chính và mục đích hướng đến của mỗi nhà đầu tư.
- Có những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với mục đích là kiếm dòng tiền. Họ có thể vay ngân hàng để xây nhà cho thuê nhưng thứ ưu tiên hàng đầu là “dòng tiền dương”. Nghĩa là hàng tháng sau, doanh số thu được từ bất động sản trừ đi các khoản chi phí, khoản gốc, lãi của khoản vay phải sinh ra được dòng tiền dương. Với việc lãi dư nợ giảm dần, dòng tiền của họ theo thời gian sẽ ngày càng lớn. Đó là tấm vé nghỉ hưu không thể tốt hơn khi họ không còn phải làm việc nữa.
- Vẫn có những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với mục đích là “nắm được quyền sở hữu một bất động sản giá trị càng lâu càng tốt”. Mục đích thực sự của họ là “lãi vốn” tức là sự gia tăng giá trị của bất động sản theo thời gian. Nếu có vay tiền để xây nhà cho thuê, họ sẽ cố gắng vay nhiều nhất có thể và cân đối để tạo ra “một dòng tiền cân bằng”, nghĩa là không dương cũng không âm. Khoản lãi vốn sinh ra từ các bất động sản này thường khá lớn giúp họ thu được những khoản lợi nhuận khổng lồ. Đây là một trong những cách giúp họ giàu nhanh chóng. Bạn có thể thường thấy những thương vụ này qua việc mua bán các khách sạn, những toà nhà văn phòng hay các căn hộ cho thuê quy mô lớn.
Vậy rủi ro khi nay vốn ngân hàng xây nhà cho thuê là gì?
- Khi bắt đầu thi công xây dựng đến lúc căn nhà hoạt động trôi chảy bạn sẽ mất một khoản thời gian từ 6 – 12 tháng bao gồm thời gian xây dựng và thời gian tìm khách cho thuê. Trong thời gian đó bạn sẽ không có thu nhập từ chính căn nhà đang xây thể thanh toán hằng tháng cho khoản vay ngân hàng.
- Đa số lãi xuất các ngân hàng đểu chỉ cố định từ 1 – 2 năm đầu, những năm còn lại thả nổi theo thị trường. Và sẽ thật không may nếu sau một năm đầu lãi xuất cho vay tăng đột biến, số tiền gốc lãi phải trả vượt qua con lượng tiền thu được từ việc cho thuê, chắc chắn đó sẽ là áp lực không nhỏ với bạn.
Vì vậy, lời khuyên của Arc Real là bạn nên có một kế hoạch thật chi tiêt cụ thể hoặc có sẳn một lượng tiền vừa đủ để bắt đầu cho dự án của bạn
Bạn thân mến, trước khi bắt đầu, hãy chắc chắn rằng bạn nắm chắc bài toán kinh doanh mình dự định thực hiện. Các thông tin về khoản vay như lãi định kỳ, gốc, khoản tiền mặt cần chuẩn bị. Bên cạnh đó, nắm chắc thời gian xây dựng, thời gian bắt đầu cho thuê, các kiến thức cần biết trong quá trình vận hành để đảm bảo dòng tiền bền vững và lâu dài.
Tốt nhất, bạn nên tìm đến một chuyên gia và tham vấn ý kiến của họ để đảm bảo chúng ta có một bài toán kinh doanh tốt. Chúc bạn thành công và sớm đạt được những mục tiêu và dự định của mình.