Chi Phí Xây Nhà Cho Thuê Những Điều Cần Biết

Một khi có ý định kinh doanh nhà trọ, bạn thường đặt ra những câu hỏi đại loại như: Chi phí xây nhà cho thuê bao nhiêu là đủ? Số tiền phù hợp để xây nhà cho thuê là bao nhiêu? Để dự trù chi phí xây nhà cho thuê phù hợp, bạn cần biết những điều sau:

4 chi phí bắt buộc khi kinh doanh mô hình nhà cho thuê

Xu hướng xây nhà cho thuê như phòng trọ, căn hộ mini hay văn phòng luôn là một kênh đầu tư an toàn giúp gia tăng giá trị bất động sản, tạo ra một nguồn tiền đều đặng, miễn nhiễm với lạm phát, rủi ro luôn ở mức thấp nhất. Xu hướng này nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư khi có nguồn tiền nhàn rỗi trong khi vẫn muốn duy trì công việc hiện tại và không muốn mất quá nhiều thời gian để đầu tư cho lĩnh vực mới.

Việc cho thuê các tòa nhà tạo ra dòng tiền từ 100 triệu đến vài tỷ mỗi tháng là chiến lược sinh lời vốn an toàn nhất. Vậy việc đầu tư nhà cho thuê cần những chi phí gì để bắt đầu? Để bạn có cái nhìn rõ hơn về lĩnh vực này, bạn có thể tham khảo các khoảng chi phí xây nhà cho thuê mà Arc Real đưa ra dưới đây:

1/ CHI PHÍ XÂY NHÀ CHO THUÊ – CHI PHÍ ĐẤT (nếu chưa có đất trống để xây nhà cho thuê)

2/ CHI PHÍ THIẾT KẾ TRONG XÂY NHÀ CHO THUÊ

3/ CHI PHÍ THI CÔNG XÂY DỰNG

4/ CHI PHÍ VẬN HÀNH QUẢN LÝ

CHI PHÍ XÂY NHÀ CHO THUÊ – CHI PHÍ ĐẤT ĐAI

Nếu muốn xây nhà, trước tiên bạn phải có đất. Việc đầu tư địa điểm được xem là khá quan trọng. Tùy vào vị trí bạn định đầu tư xây nhà cho thuê, sẽ có sự phân bổ hợp lý nguồn vốn mà bạn đang có. Ví dụ nếu xây nhà ở các cùng ven của thành phố như Quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Thủ Đức, Bình Tân ta chỉ cần 20 – 40% nguồn vốn để mua quỷ đất xây nhà trọ, số tiền còn lại dành cho các chí phí khác,  hoặc như bạn định mua đất ở các quận trung tâm như Quận 3, Quận Phú Nhuận, Quận Bình Thạnh, Quận Tân Bình, Quận 4, 5,… thì 40-60% lượng tiền sẽ dành để mua đất vì giá đất ở các quận trung tâm hiện đã khá cao gấp nhiều lần ở các quận ngoại thành.

Chi phí đất đai gồm những khoảng nào?

• Chi phí tìm kiếm bất động sản tốt: thời gian, công sức và tiền bạc mà bạn đổ vào sẽ khá nhiều nếu bạn muốn tìm kiếm mặt bằng đẹp, sinh lời ngay từ gia đoạn đầu. Các dịch vụ BĐS sẽ là lựa chọn cho bạn nếu muốn tìm kiếm một mảnh đất có vị trí thuận lợi và giá thành tốt.
• Chi phí pháp lý để sang tên BĐS bao gồm: Công chứng hợp đồng mua bán đất, phí công chứng, chứng thực, lệ phí trước bạ, các loại thuế cho bên mua, phí đăng bộ.
• Chi phí thẩm định thực tế, phê duyệt cho vay nếu bạn muốn dùng chính BĐS đó vay vốn xây nhà.

CHI PHÍ THIẾT KẾ TRONG XÂY NHÀ CHO THUÊ

Đầu tư bất động sản cho thuê cực kì an toàn nếu bạn đã có nguồn vốn sẵn có. Nhưng sẽ như thế nào nếu tiền xây nhà bạn phải vay?

Hiện nay, khách hàng luôn phải là tiêu chí đặt lên hàng đầu nếu bạn cho thuê nhà trọ, môi trường sống tốt sẽ giúp khách trọ gắn bó với chúng ta lâu hơn. Để việc cho thuê thuận lợi, bạn cần tránh mắc phải những sai lầm trong thiết kế sau đây.

Những lưu ý khi xây nhà cho thuê – các yêu cầu cần thiết

• Đầu tư bất động sản cho thuê cực kì an toàn nếu bạn đã có nguồn vốn sẵn có. Nhưng sẽ như thế nào nếu tiền xây nhà bạn phải vay?
• Hiện nay, khách hàng luôn phải là tiêu chí đặt lên hàng đầu nếu bạn cho thuê nhà trọ, môi trường sống tốt sẽ giúp khách trọ gắn bó với chúng ta lâu hơn. Để việc cho thuê thuận lợi, bạn cần tránh mắc phải những sai lầm trong thiết kế sau đây

Lý do khách hàng chuyển trọ

• Khi khách hàng chuyển nhà trọ, tức là họ mong muốn một môi trường sống tốt hơn. Nếu thiết kế phòng trọ không phù hợp, thiếu ánh sáng và yếu tố thông gió tự nhiên sẽ tạo cho người ở cảm giác bí bách, không thoải mái. Và sau cùng họ sẽ chuyển trọ.
• Nói tóm lại, một bất động sản cho thuê hoàn vốn nhanh hay không, thắng hay thua đều có thể biết ngay từ giai đoạn thiết kế. Đừng xem nhẹ việc thiết kế vì nó sẽ giúp bạn tiết kiệm một khoảng tiền không nhỏ khi đi vào thi công và vận hành.

Chủ đầu tư có xu hướng gì trong việc thiết kế nhà trọ hiện nay

Các nhà đầu tư thường tìm kiếm trên Internet một số thiết kế miễn phí đã có từ hàng chục năm trước của các công ty thiết kế copy lại của nhau, rồi đưa cho một nhà thầu bảo họ co giản kích thước cho phù hợp với lô đất của mình hoặc suy nghĩ sáng tạo và tự vẽ ra ý tưởng cho khu nhà trọ của mình, dù không biết kích thước phòng vật dụng thực tế bao nhiêu là phù hợp. Ngoài ra, họ còn đi xem các căn nhà trọ xung quanh khu vực của mình rồi bảo thầu xây dựng làm giống y như vậy.

Với cách làm như vậy, dù cho bạn tiết kiệm được chi phí thiết kế nhưng cũng sẽ tốn thêm những khoản chi phí sau:

• Chi phí xem quy hoạch, số tầng cao, lộ giới, diện tích được xây dựng.
• Chi phí thiết kế hồ sơ xin phép xây dựng.
• Chi phí thiết kế hồ sơ thi công: kiến trúc, điện nước M&E, kết cấu, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hệ thống kĩ thuật tòa nhà.
• Các khoản chi phí khác giúp hồ sơ được xét duyệt nhanh hơn.

Để tìm ra nhu cầu thực sự của khu vực định xây dựng, bạn cần phải tiến hành thực hiện một bước quan trọng là nghiên cứu thị trường. Bạn cần phải xác định được loại hình cho thuê, diện tích bao nhiêu là phù hợp, giá thành mà người thuê có thể đáp ứng, có cần đầu tư nội thất hay không và một loạt câu hỏi khác. Việc tiến hành nghiên cứu sẽ dễ dàng hơn cho bạn trong quá trình thiết kế nhà cho thuê.

CHI PHÍ THI CÔNG XÂY DỰNG

Nhà cho thuê có rất nhiều mô hình như chợ, nhà trọ, căn hộ dịch vụ,… Chính vì vậy, chi phí cho mỗi “cuộc chơi” này cũng hoàn toàn khác nhau. Mỗi một dự án xây nhà cho thuê cần rất nhiều tiền nên bạn cần phải lập một bản kế hoạch tài chính chặt chẽ. Để có một bản chi phí xây nhà cho thuê chi tiết, cụ thể, sát với thực tế, tốt nhất bạn phải có một bộ hồ sơ thi công thật chi tiết. Đây chính là nền tảng để đơn vị thi công bóc tách khối lượng thi công chính xác nhất các hạng mục thi công. Hạn chế việc ước lượng, áng chừng theo m2 rồi nhân với các đơn giá kinh nghiệm. Các đơn giá dựa trên kinh nghiệm đó chỉ mang tính chất để tham khảo và độ tin cậy chỉ tầm 80%.

Giá trung bình cho chi phí xây dựng

Với đơn giá vật tư và nhân công năm 2018, nếu xây nhà cho thuê, bạn có thể tham khảo ở mức giá từ 4,5tr ~ 5tr /m2 nhân với tổng khối lượng sàn công trình của mình.

• Mái tôn tính thêm hệ số 0.3.
• Mái bằng tính thêm hệ số 0.5.
• Sân vườn hoặc đường ngoài trời nhân với hệ số 0.5

Việc lập một bản chi phí xây nhà cho thuê hoàn chỉnh sẽ giúp bạn kiểm soát tài chính chặt chẽ cho dự án của mình.

CHI PHÍ VẬN HÀNH QUẢN LÝ

Công trình của bạn đã hoàn thiện và đây là công đoạn cuối cùng để tạo ra thu nhập cho bạn. Vậy quản lý vận hành bao gồm những công việc gì, chi phí ra sao?

Chi phí Quảng cáo trong mô hình xây nhà trọ cho thuê

Gồm 2 kênh online và offline. Online là đăng tin trên các kênh rao vặt: muaban.net, chotot.com,…Offline là nhờ các bên môi giới dẫn khách (bạn sẽ trả phí hoa hồng khi môi giới tìm được thuê) hoặc dán bảng cho thuê trước nhà, làm tờ rơi

Chi phí cho Người quản lý

Công việc chính là giải quyết trục trặc trong quá trình vận hành như: sửa điện, nước, hướng dẫn khách mới thuê phòng, đăng kí tạm trú, làm việc với Công An khu vực, giải quyết sự cố giữa các khách trọ, …

Chi phí Bảo vệ

Nếu số lượng phòng trọ lớn hơn 15 phòng, hoặc văn phòng cho thuê. Bắt buộc phải có bảo vệ theo ca hoặc cả ngày để đảm bảo an ninh, sắp xếp xe cộ.

Chi phí bảo trì

Để hệ thống kĩ thuật hoạt động trơn tru và bền bỉ thì bạn phải trích từ 2-10% nguồn thu từ nhà cho thuê để bảo trì các hệ thống máy móc, thang máy, máy lạnh, điện nước, bóng đèn. Khoảng tiền này sẽ tăng dần khi tuổi công trình tăng. Đặc biệt sau khoảng thời gian 5 đến 10 năm bạn phải cải tạo lại nội thất như sơn nước, chống thấm, chà ron,…

Chi phí thuế

Nếu doanh thu 1 năm từ bất động sản cho thuê của bạn lớn hơn 100 triệu. Bạn sẽ phải đóng các loại thuế sau: lệ phí môn bài giao động từ 300.000đ đến 1.000.000đ.

Doanh thu bình quân năm	Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu/năm	1.000.000đ/năm
Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm

 

Thuế giá trị gia tăng GTGT và thuế thu nhận cá nhân TNCN  5% doanh thu cả năm cũng được tính và chi phí xây nhà cho thuê.