Chi Phí Xây Nhà Cho Thuê Những Điều Cần Biết

Khi kinh doanh ai cũng nhắm đến quan vốn bỏ ra bao nhiêu, và đem lại doanh số bao nhiêu. Khi kinh doanh nhà trọ, câu hỏi lớn được đặt ra: Chi phí xây nhà cho thuê cần bao nhiêu là đủ? Sau đây Arc Real xin chia sẻ cách tính chi phí hợp lý nhất để cho những ai muốn tìm xu hướng kinh doanh mới biết cách dự trù chi phí xây nhà cho thuê cho phù hợp.

DANH SÁCH 4 CHI PHÍ BẮT BUỘC KHI BẮT ĐẦU KINH DOANH MÔ HÌNH NHÀ CHO THUÊ

Xu hướng xây nhà cho thuê như phòng trọ, căn hộ mini hay văn phòng luôn là một kênh đầu tư an toàn giúp gia tăng giá trị bất động sản, tạo ra một nguồn tiền đều đặng, miễn nhiễm với lạm phát, rủi ro lớn nhất chỉ là bị trống một vài phòng trong tầm 1-2  tháng. Nên nó nhận được rất được sự quan tâm của các nhà đầu tư khi có nguồn tiền nhàn rỗi trong khi vẫn muốn duy trì công việc hiện tại và không muốn mất quá nhiều thời gian vào một ngành nghề mới.

Không có gì lạ nếu bạn biết rằng hầu hết giới nhà giàu của Việt Nam và toàn thế giới đều dính gián đến kinh doanh bất động sản, và việc cho thuê các tòa nhà tạo ra dòng tiền từ 100 triệu đến vài tỷ mỗi tháng là chiến lược bảo và sinh lời vốn an toàn nhất.

Vậy việc kinh doanh nhà cho thuê cần những chi phí gì để bắt đầu. Sau đây Arc Real xin đưa ra các khoảng chi phí xây nhà cho thuê để các bạn có thể hình dung rõ hơn  bức tranh tổng thể của mô hình kinh doanh này.

BAO GỒM 4 CHI PHÍ CƠ BẢN:

1/ CHI PHÍ XÂY NHÀ CHO THUÊ – CHI PHÍ ĐẤT ( nếu chưa có đất trống để xây nhà cho thuê)

2/ CHI PHÍ THIẾT KẾ TRONG XÂY NHÀ CHO THUÊ

3/ CHI PHÍ THI CÔNG XÂY DỰNG

4/ CHI PHÍ VẬN HÀNH QUẢN LÝ

** CHI PHÍ XÂY NHÀ CHO THUÊ – CHI PHÍ ĐẤT ĐAI

Muốn xây nhà phải có đất, tất nhiên rồi. Tùy vào vị trí bạn định đầu tư xây nhà cho thuê, sẽ có sự phân bổ hợp lý nguồn vốn mà bạn đang có. Ví dụ nếu xây nhà ở các cùng ven của thành phố như Quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Thủ Đức, Bình Tân ta chỉ cần 20 – 40% nguồn vốn để mua quỷ đất xây nhà trọ, số tiền còn lại dành cho các chí phí khác,  hoặc như bạn định mua đất ở các quận trung tâm như Quận 3, Quận Phú Nhuận, Quận Bình Thạnh, Quận Tân Bình, Quận 4, 5,….. thì 40-60% lượng tiền sẽ dành để mua đất vì giá đất ở các quận trung tâm hiện đã khá cao gấp nhiều lần ở các quận ngoại thành.

Thế trong chi phí đất đai này gồm những khoảng nào:

  • Chi phí tìm kiếm bất động sản tốt: thời gian, công sức và tiền bạc bạn phải đổ vào đây nhiều đấy nếu muốn tìm một BĐS lời ngay từ lúc mua. Gợi ý: nên nhờ các bạn môi giới tìm BĐS giá tốt phù hợp nhu cầu và thưởng cho họ một khoản hoa hồng xứng đáng để luôn ưu tiên cho bạn biết thông tin đầu tiên, đổi lại bạn có thể tiết kiệm vài trăm triệu nhờ mua được đất giá rẻ và đàm phán tốt. Nếu cần Arc Real sẽ giúp bạn có tiền ngay từ giai đoạn này nhờ kinh nghiệm đàm phán mua bán BĐS được tích góp sau nhiều năm làm việc.
  • Chi phí pháp lý để sang tên BĐS bao gồm: Công chứng hợp đồng mua bán đất, phí công chứng, chứng thực, lệ phí trước bạ, các loại thuế cho bên mua, phí đăng bộ.
  • Chi phí thẩm định thực tế, phê duyệt cho vay nếu bạn muốn dùng chính BĐS đó vay vốn xây nhà.

CHI PHÍ THIẾT KẾ TRONG XÂY NHÀ CHO THUÊ:

Đầu tư bất động sản cho thuê cực kì an toàn nếu bạn đã có nguồn vốn sẵn có. Nhưng sẽ như thế nào nếu tiền xây nhà bạn phải vay?

Đã qua rồi cái thời cứ gọi một anh thầu vườn xây qua loa để có một phòng trọ sau đó  dán bản “cho thuê phòng” ở cột điện rồi khách tự tìm đến. Bây giờ khách hàng phải được đặt làm trung tâm, môi trường sống tốt sẽ giúp khách trọ gắn bó với chúng ta lâu hơn.Và nếu mắc phải những  sai lầm trong thiết kế sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy mà bạn không lường trước được.

Những lưu ý khi xây nhà cho thuê – các yêu cầu cần thiết

  • Chi phí xây dựng tăng lên do thiết kế thiếu các hệ thống kĩ thuật bắt buộc của tòa nhà: hệ thống PCCC, hệ thống camera, hệ thống quản lý tòa nhà từ xa, …..
  • Loại hình nhà cho thuê ( phòng trọ nhỏ, phòng trọ có gác, căn hộ mini, phòng có nội thất tiện nghi đầy đủ, văn phòng hạng A, B, C,….) không phù hợp nhu cầu của khu vực, dẫn đến không khai thác hết tiềm năng của khu đất, không tạo ra dòng tiền tối ưu từ bất động sản cho thuê, hoặc tệ hơn là số lượng phòng trống quá nhiều làm thiếu hụt nguồn tiền chi trả cho các khoản vay. Hậu quả cuối cùng bạn cũng có thể hiểu rồi một ngày BĐS đó sẽ không còn là của mình nữa.

Lý do tại sao khách trọ lại chuyển sang phòng trọ khác để thuê

  • Bạn có khi nào thắc mắc tại sao khách trọ luôn muốn chuyển sang những phòng trọ mới xây? cái mà họ mong muốn là gì? Đó chính là môi trường sống tốt hơn. Cách bố trí nội thất của phòng trọ bạn không phù hợp, không tận dụng hết diện tích phòng, thiếu ánh sáng, thông gió tự nhiên. Thiếu tính riêng tư, kín đáo. Tạo cảm giác bức bí khó chịu, không thoải mái trong sinh hoạt, kết quả là khách trọ sẽ chuyển phòng.

Lợi ích khi quản lý nhà trọ gọn nhẹ

  • Tốn kém thời gian, công sức trong quá trình quản lý vận hành sau này. Với những tiến bộ công nghệ hiện nay, bạn có thể biết được việc gì đang diễn ra trong khu nhà trọ của mình cho dù bạn ở bất kì đâu, chỉ cần 1 chiếc điện thoại và kết nối Internet. Một khách thuê phòng muốn xem phòng, bạn có thể mở cửa cho họ xem mà không cần có mặt ở đó. Chỉ có người trong dãy trọ mới có thể mở được cổng của dãy trọ đó mà không cần khùng chìa khóa. Mọi người trong nhà trọ đều được giám sát bằng camera nhận diện khuôn mặt. Hạn chế tối đa vấn đề mất an toàn trong bất động sản cho thuê của bạn. Cảm giác của bạn thế nào nếu mỗi tối sau 12h bạn phải leo hết 5 lầu của tòa nhà chỉ để tắt đèn hành lang của từ dãy phòng trọ? Tất cả các công nghệ đó phải được tích hợp ngay trong căn nhà của bạn từ khi thiết kế để đảm bảo yêu cầu kĩ thuật cũng như thẩm mỹ cho căn nhà vì rất khó bổ sung các hệ thống này khi mà công trình đã hoàn thiện đi vào hoạt động.

Nói không ngoa một bất động sản cho thuê hoàn vốn nhanh hay không, thắng hay thua đều có thể biết ngay từ giai đoạn thiết kế này. Đừng xem nhẹ việc thiết kế vì nó sẽ giúp bạn tiết kiệm một khoảng tiền không nhỏ khi đi vào thi công và vận hành đó.

Vậy cách làm hiện nay của các chủ đầu tư muốn xây nhà trọ là gì:

  • Tìm kiếm trên Internet một số thiết kế miễn phí đã có từ hàng chục năm trước của các công ty thiết kế copy lại của nhau, rồi đưa cho một nhà thầu bảo họ co giản kích thước cho phù hợp với lô đất của mình.
  • Suy nghĩ sáng tạo và tự vẽ ra ý tưởng cho khu nhà trọ của mình, dù không biết kích thước phòng vật dụng thực tế bao nhiêu là phù hợp.
  • Đi xem các căn nhà trọ xung quanh khu vực của mình rồi bảo thầu xây dựng làm giống y như vậy mà không cần quan tâm thuận lợi và bất lợi của khu đất mình là gì.

 Với cách làm như vậy chắc chắn bạn sẽ gặp phải những vấn đề đã nêu ở trên và tốn thêm những khoảng chi phí bắt buộc dưới đây nữa:

  • Chi phí xem quy hoạch, số tầng cao, lộ giới, diện tích được xây dựng.
  • Chi phí thiết kế hồ sơ xin phép xây dựng.
  • Chi phí thiết kế hồ sơ thi công: kiến trúc, điện nước M&E, kết cấu, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, hệ thống kĩ thuật tòa nhà.
  • Các khoản chi phí khác giúp hồ sơ được xét duyệt nhanh hơn.

Tất cả những điều trên đều phải được thực hiện sau một bước quan trọng là nghiêng cứu thị trường để tìm ra nhu cầu thực sự của khu vực định xây dựng. Loại hình cho thuê: nhà trọ, căn hộ dịch vụ hay văn phòng? Diện tích bao nhiêu là phù hợp?  Giá thành cho thuê là bao nhiêu? Có nên đầu tư thêm nội thất không? Những tiện nghi tối thiểu phải có là gì? Đối tượng cho thuê nhắm đến là ai: sinh viên, nhân viên văn phòng, công nhân hay người nước ngoài? Dịch vụ kèm theo cho khách thuê là gì?..v.v.

Và để dễ dàng hơn trong quá trình tìm hiểu về thiết kế nhà cho thuê. Arc Real xin dành tặng bạn:

+ Bộ sưu tập 10 thiết kế phòng trọ chất lượng do chính Arc Real thiết kế phù hợp cho từ loại diện tích từ nhỏ đến lớn

+ Quy trình 5 bước đơn giản tiến hành xây nhà cho thuê.

Đây là những kinh nghiệp mà Arc Real đã mất rất nhiều thời gian và công sức để đúc kết được và vì “CHO Đi LÀ CÒN MÃI” nên mong bạn hãy trân trọng nó.

** CHI PHÍ THI CÔNG XÂY DỰNG

Nhà cho thuê có rất nhiều mô hình như chợ, nhà trọ, căn hộ dịch vụ,… Chính vì vậy, chi phí cho mỗi “cuộc chơi” này cũng hoàn toàn khác nhau.

Mỗi một dự án xây Nhà Cho Thuê đều cần rất nhiều tiền. Chính vì vậy, việc lập một kế hoạch tài chính chặt chẽ là việc tuyệt đối cần phải làm để hạn chế tối đa các rủi ro về tài chính phát sinh.

Để có một bản chi phí xây nhà cho thuê chi tiết, cụ thể, sát với thực tế, tốt nhất bạn phải có một bộ hồ sơ thi công thật chi tiết. Đây chính là nền tảng để đơn vị thi công bóc tách khối lượng thi công chính xác nhất các hạng mục thi công.

Hạn chế việc ước lượng, áng chừng theo m2 rồi nhân với các đơn giá kinh nghiệm. Các đơn giá dựa trên kinh nghiệm đó chỉ mang tính chất để tham khảo và độ tin cậy chỉ tầm 80%. Khi áp dụng vào nhà cho thuê với các đặc thù riêng thì hệ số này không còn độ chính xác cao.

giá trung bình cho chi phí xây nhà cho thuê bao nhiêu

Tuy nhiên, hiện nay, với đơn giá vật tư và nhân công năm 2018, nếu xây nhà cho thuê, bạn có thể tham khảo ở mức giá từ 4,5tr ~ 5tr /m2 nhân với tổng khối lượng sàn công trình của mình.

  • Mái tôn tính thêm hệ số 0.3.
  • Mái bằng tính thêm hệ số 0.5.
  • Sân vườn hoặc đường ngoài trời nhân với hệ số 0.5

Việc lập một bản chi phí xây nhà cho thuê hoàn chỉnh sẽ giúp bạn kiểm soát tài chính chặt chẽ trong cuộc chơi của mình. Từ đó lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp, tổng kết được giá đầu ra và cân đối với các đòn bẩy (vay vốn ngân hàng, vay vốn người thân trả có kỳ hạn,…) mà mình sử dụng.

Kết Luận được gì từ những trình bày trên

Bạn thân mến, về cơ bản cuộc chơi nhà cho thuê là một cuộc chơi về tài chính. vì thế chi phí xây nhà cho thuê nếu chưa phải là dân chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, tôi thành thực khuyên bạn nên trao đổi và làm việc với một chuyên gia trong lĩnh vực này để đảm bảo thương vụ của mình thắng lợi theo một lộ trình bền vững. Bản thân tôi cũng đã từng mất rất nhiều tiền khi bước đi chập chững những bước đầu tiên trong lĩnh vực này.

Vậy nên, tôi thực sự không muốn nhìn thấy bạn dẫm lại những vết xe tôi đã từng đi qua vì nó là những trải nghiệm tuy quý giá nhưng không mấy dễ chịu đâu. Hãy gọi cho chúng tôi để bạn có được một sự khởi đầu tuyệt vời và thuận lợi nhất trước khi bắt đầu nhé.

Chúc bạn thành công và thịnh vượng!

** CHI PHÍ QUẢN LÝ VẬN HÀNH TRONG XÂY NHÀ CHO THUÊ

Công trình của bạn đã hoàn thiện và đây là công đoạn cuối cùng để tạo ra thu nhập cho bạn. Vậy quản lý vận hành bao gồm những công việc gì, chi phí ra sao?

Chi phí quảng cáo trong mô hình xây nhà trọ cho thuê

  • gồm 2 kênh chính là online và offline. Online là đăng tin trên các kênh rao vặt: muaban.net, chotot.com,…Offline là nhờ các bên môi giới dẫn khách (bạn sẽ trả phí hoa hồng khi môi giới tìm được thuê) hoặc dán bảng cho thuê trước nhà, làm tờ rơi,….

Chi phí cho người quản lý nhà cho thuê

  • Chi phí cho người quản lý nhà cho thuê: các công việc chính là giải quyết trục trặc trong quá trình vận hành như: sửa điện, nước, hướng dẫn khách mới thuê phòng, đăng kí tạm trú, làm việc với Công An khu vực, giải quyết sự cố giữa các khách trọ, …..
  • Chi phí bảo vệ trong chi phí xây nhà cho thuê: nếu số lượng phòng trọ lớn hơn 15 phòng, hoặc văn phòng cho thuê. Bắt buộc phải có bảo vệ theo ca hoặc cả ngày để đảm bảo an ninh, sắp xếp xe cộ. Mục đích chính là tạo ra môi trường sống tốt nhất cho khách. Chi phí giao động từ 8 – 12tr/tháng.

Chi phí bảo trì nằm trong chi phí xây nhà cho thuê

  • Chi phí bảo trì: để hệ thống kĩ thuật hoạt động trơn tru và bền bỉ thì bạn phải trích từ 2-10% nguồn thu từ nhà cho thuê để bảo trì các hệ thống máy móc, thang máy, máy lạnh, điện nước, bóng đèn. Khoảng tiền này sẽ tăng dần khi tuổi công trình tăng. Đặc biệt sau khoảng thời gian 5 đến 10 năm bạn phải cải tạo lại nội thất như sơn nước, chống thấm, chà ron,…

Chi phí thuế

  • Chi phí xây nhà cho thuê tính đến chi phí thuê: Nếu doanh thu 1 năm từ bất động sản cho thuê của bạn lớn hơn 100 triệu. Bạn sẽ phải đóng các loại thuế sau: lệ phí môn bài giao động từ 300.000đ đến 1.000.000đ.

 

Doanh thu bình quân năm Mức phí môn bài cả năm
Doanh thu trên 500 triệu/năm

1.000.000đ/năm

Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm 500.000 đồng/năm
Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm 300.000 đồng/năm

Thuế giá trị gia tăng GTGT và thuế thu nhận cá nhân TNCN  5% doanh thu cả năm cũng được tính và chi phí xây nhà cho thuê.

  • Chi phí “ quan hệ “ với các bên quản lý khu vực.
  • Chi phí Điện nước, internet, camera cho các khu vực sử dụng chung.
  • Chi phí Bảo Hiểm cháy nổ, trộm cắp.