Dẫu biết thiết kế và xây dựng là cái nghiệp của Arc Real nhưng điều chúng tôi tâm đắc nhất không phải là năm nay thiết kế được bao nhiêu căn nhà cho thuê mà là những giá trị những câu chuyện đằng sau mỗi công trình mà chúng tôi được làm việc.
Chị Loan (xin được không để tên thật) là một doanh nhân thành đạt không chỉ trong nước mà còn vươn ra nước ngoài, chị thật sự rất giỏi cả về phương diện kinh doanh và quản trị. Những dự án của chị đều mang tầm vóc lớn lao như khu resort ở Bình Dương, đến những ngôi trường đào tạo nhân công tay nghề cao cho nước ngoài mỗi bước đi là những chiến lược được nghiên cứu hoạch định rõ ràng, xuyên suốt.
Dưới con mắt của một nhà đầu tư kinh doanh người nước ngoài gốc Việt, chị nhận định Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng để phát triển, nhất là các ngành liên quan đến bất động sản ở các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội.
Vừa kinh doanh nhưng thời gian sống ở Tp.HCM đã cho chị thấy những mặt trái của phát triển nhanh ở các thành phố lớn. Tốc độ đô thị hóa cao, đất đai hạn hẹp, phân hóa giàu nghèo ngày càng lớn và chương trình giáo dục chưa bắt kịp với thế giới. Chị kể: “ những học sinh cấp 1 cấp 2 nếu có sơ sẩy vì ham chơi hay gia đình khó khăn phải nghỉ học giữa chừng 1 – 2 năm thì rất khó được đi học lại những trường công lập” thay vào đó là đi học các lớp bổ túc giáo dục vào buổi tối chất lượng dạy học tất nhiên sẽ không bằng các trường công. Ban ngày các em vẫn phải đi làm hoặc chơi bời đâu đó, vô tình điều đó đã làm mất đi một phần tương lai vì thiếu kiến thức.
Với mong muốn tạo ra một môi trường sống tốt để các em sống vui chơi sinh hoạt khép kín văn minh, hạn chế tối đa tác động xấu từ xã hội môi trường xung quanh. Ở đó sẽ có:
+ Phòng ngủ: với giường ngủ riêng, quạt riêng, phòng toilet, phòng tắm riêng cho từng bạn.
+ Phòng ăn, bếp ăn: được 1 bữa ăn chính Trưa hoặc Tối
+ Dịch vụ giặt ủi: các bạn đi học đi làm về chỉ cần đem đến khu vực giặt ủi và ngày mai sẽ có một bộ đồ thơm tho để mặc tiếp
+ Phòng tập Gym được sử dụng miễn phí
+ 2 Sân bóng mini
+ Sân khấu với dàn âm thanh chất lượng cao cho các bạn thỏa sức sinh hoạt vào các ngoài cuối tuần
Ngoài ra gần khu vực của khu nhà ở sinh viên này cũng có khá nhiều trường Đại Học, chị suy nghĩ sẽ có một số lượng lớn sinh viên cũng muốn được sống trong môi trường tốt như thế này.
Đây thực sự là một mô hình khu nhà ở khép kín tuyệt vời theo kiểu nước ngoài. Nó sẽ thành công nếu được đặt ở nước ngoài hoặc trong một trường giáo dưỡng nào đó.
Tổng mức đầu tư đến hiện nay của công trình là hơn 2 tỷ đồng đó là không tính đến số tiền mua đất và bất động sản trên đất có sẳn, một khu đất rộng 6000m2 ở Quận 12, Tp.HCM.
Đáng tiếc số tiền 2 tỷ đồng đó có thể mất trắng nếu công trình không sớm đi vào hoạt động, không có người sử dụng bảo quản và công trình đã bị bỏ trống gần một năm nay, nhiều hạng mục đã xuống cấp, không được dọn dẹp, vệ sinh kém.
Sau một hồi khảo sát và nắm bắt tình hình cho thuê xung quanh khu nhà ở sinh viên này chúng tôi ngay lập tức nhận ra những sai lầm mà chủ đầu tư đã mắc phải.
- THỨ 1: ĐỐI TƯỢNG CHO THUÊ KHÔNG RÕ RÀNG – KHÔNG HIỂU RÕ PHÂN KHÚC KHÁCH THUÊ BĐS CỦA MÌNH
Cũng không thể trách CĐT vì đây là một ngành đầu tư hoàn toàn mới với chị, thiếu kinh nghiệm trong việc xác định đối tượng cho thuê có lẽ là sai lầm lớn nhất dẫn đến tất cả những thiếu sót còn lại.
Mục đích ban đầu rất nhân văn: cho những trẻ em không có cơ hội học trường công thuê môi trường sống tốt sau đó hướng các em đi học các trường đào tạo tay nghề cao của CĐT, các em sẽ có cơ hội làm việc ở nước ngoài với mức lương rất cao. Nếu còn phòng trống sẽ cho những sinh viên ở các trường đại học xung quanh thuê.
Nhưng CĐT lại quên mất các em đã phải sớm ra ngoài làm việc và nhận chu cấp gia đình rất ít. Số tiền 2 triệu/tháng tuy không nhiều nhưng cũng đáng để suy nghĩ vì nếu sống chung với bạn bè ở những phòng trọ khác ở cùng khu vực các em có thể tiết kiệm được khá khá tiền sinh hoạt. Mục tiêu của đối tượng này giảm tối đa chi phí sinh hoạt hằng tháng, để dành tiền cho những nhu cầu khác.
Còn với những sinh viên đại học có bố mẹ chu cấp thì việc thuê các phòng trọ cao cấp bên ngoài được tự do giờ giấc sẽ thu hút các em hơn là phải sống trong môi trường gò bó như kí túc xá này.
Hai đối tượng này hoàn toàn không phù hợp để sống cùng 1 khu vì thời gian sinh hoạt , văn hóa, cư xử rất khác biệt.
- THỨ 2: CÁCH BỐ TRÍ PHÒNG ỐC KHÔNG PHÙ HỢP – TRANG BỊ NỘI THẤT KHÔNG ĐẠT TIÊU CHUẨN SỬ DỤNG
Do đây là công trình cải tạo từ một ngôi trường cũ, diện tích mỗi phòng đến 46m2 trong khi diện tích phòng trọ lý tưởng phân khúc này từ 12m2 đến 25m2. Để tiết kiệm chi phí CĐT nãy ra ý tưởng bố trí 12 giường tầng trong phòng 46m2. Vậy là sẽ có 24 con người cùng sinh hoạt trong một không gian chỉ toàn là giường, bạn hãy tưởng tượng không gian sẽ ngột ngạt thế nào nếu phòng đủ người. Rồi vấn đề an ninh, ai dám đảm bảo trong 24 bạn đó không có người xấu vấn đề trộm cắp làm sao để quản lý.
Tủ áo quần chỉ là 1 locker nhỏ đặt bên ngoài phòng, không đủ để áo quần.
Trong phòng không có bàn học, bàn học được làm bằng những tấm ván ép có thể gấp lại nhưng không chắc chắn có thể rơi ra trong lúc sử dụng.
Mỗi giường sẽ có máy quạt riêng nếu cùng lúc sử dụng với các thiết bị khác sẽ bị quá tải điện, hệ thống điện đi nổi trên thành giường sắt gây mất an toàn trong lúc sử dụng.
Điểm đặc biệt không thể hiểu là cách bố trí 1 loạt phòng tắm với suy nghĩ mỗi bạn sẽ có một phòng tắm riêng để tiện sử dụng khi buổi sáng có 24 con người cùng thức giấc nhưng chỉ có 1-2 phòng toilet. Những phòng tắm này được ngăn bằng tấm cemboard sơn vàng rồi dùng rèm che thay cho cửa (một tác phẩm của các anh thợ làm không có tâm)
Ý tưởng khu nhà ăn có thể chọn 1 trong 2 buổi ăn trưa hoặc tối rất hay nhưng bọ bỏ trống do không đủ lượng sinh viên sử dụng, không kinh phí thuê người nấu, và hàng loạt câu hỏi cho vấn đề ăn uống thất thường của sinh viên: nếu không ăn buổi nào thì sao, nếu muốn ăn cả 2 buổi thì sao, …..
Khu giặt đồ bé nhỏ liệu có đủ cho lượng sinh viên gần 500 người ở đây
Sử dụng vật liệu rẻ tiền tưởng như là tiết kiệm nhưng chẳng bao lâu phải thay mới.
- THỨ 3: VẤN ĐỀ QUẢN LÝ – AN NINH PHỨC TẠP CẦN QUÁ NHIỀU NHÂNSỰ
Diện tích 6000m2 chắc chắn cần đến 2 bảo vệ 1 ca, cao công dọn dẹp thường xuyên, quản lý luôn phải túc trực để sử lý xự cố. Vấn đề con người luôn là yếu tố đau đầu nhất khi làm mô hình cho thuê.
Một phòng 24 người chắc chắc sẽ nảy sinh rất nhiều vấn đề cần giải quyết.
Bố trí dàn trãi phòng do hiện trạng khiến giao thông nội khu và ngoại khu chồng chéo.
- THỨ 4: ĐỊNH GIÁ PHÒNG & QUẢNG CÁO TÌM KHÁCH
Gía thuê hiện tại là: 2.000.000đ/ người / tháng
Chỉ cần nhìn vào mức giá này không cần biêt tiện ích là gì tâm lý người thuê đã cảm thấy đắt hơn việc thuê 1 phòng trọ khu này giá chỉ 1,5tr – 2tr/tháng
Chưa đầu tư vào hình ảnh quảng cáo
- THỨ 5: NHIỀU NỘI QUY _ QUY ĐỊNH KHI Ở TRỌ.
Như là bạn, bạn có chấp nhận bỏ ra 2 triệu đồng để ở trong khu kí túc xá như trường học không: quy định giời giấc ra vào, làm gì cũng phải nhìn mặt bảo vệ quản lý không?
Chỉ vì thiếu kinh nghiệm và suy nghĩ theo lối “một mình ta làm nên tất cả” mà không cần sự tư vấn của các chuyên gia về nhà cho thuê. Nên hậu quả là hàng tỷ đồng tiền đầu tư đang nằm phơi mưa nắng mà hằng tháng vẫn phải tốn chi phí cho bảo vệ trông coi.
Với dự án này Arc Real mong muốn tạo được môi trường sống tốt đẹp hơn cho các em sinh viên ở quận 12, và đưa bất động sản trở lại xứng tầm với giá trị khu đất.